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双方约定:房租按“市场价”收

更新时间:2019-08-10

  租房合同中约定,按“市场价”确定租金。但“市场价”到底是多少?房东和房客各执一词,房客为此索性拖欠房租。

  镇海法院日前审结这样一起租房合同纠纷案,认定房客拖欠房租的行为已构成根本违约,判决解除租房合同,判令房客支付租金、违约金。

  台州人李某在镇海庄市有一间店面房,一直用于出租。前年9月,要开一家化妆品店的田某租下这间店面房。

  由于近年来庄市建设发展比较快,房屋租金一直在上涨,李某跟田某在租房合同中约定:租期5年;第一年租金每月2000元,从第二年开始,田某应当按照“市场价”支付房租;李某一年一次会跟田某议定租金,田某每年须提前一个月一次性付清全年的房租;如田某违约,须支付违约金。香港六和开奖现场直播

  田某将第一年的房租一次性打进李某指定的银行账户后,开始开店做生意。去年8月,李某见自己的这间店面房周边基础设施增加不少,觉得可以提高租金,就向田某提出:第二年租金定为每月2500元。不料,田某说,他已经对周边店面房的租金进行了调查,最高不过每月2000元,他只能按这个“市场价”支付房租。因为双方对于“市场价”各执一词,当时就闹得不欢而散。

  此后,李某多次以口头与书面形式通知田某,要求田某把每月2500元的房租打进指定的银行账户。去年11月20日,李某还向田某发出了解除租房合同的书面通知,要求田某在3个月内搬离店面房,并付清相关费用。因为对租金有争议,田某没有理会李某的要求,而他也向李某发了函,要求李某上店里来收取房租。

  今年2月,李某向镇海法院提起诉讼,要求法院确认租房合同已解除,要求田某出屋并支付房租、违约金以及租房合同解除至房屋腾退之日期间的占有使用费用。田某向法院提出,李某提高租金,价格明显高于周边店面房,于理无据。他承认双方就第二年租金无法达成一致意见是事实,但他表示自己曾要求李某上店里收取房租,李某没去收取是有责任的。

  法官在审案过程中注意到,双方对第二年的租金争议较大,而双方又都没有提供相应证据证明自己提出的租金是合理的。法官决定,到实地调查。法官向房产中介打听,询问了周边店面租户,找房管部门了解情况,又结合案件的实际情况,最终酌定第二年租金为每月2200元。

  法官指出,李某将店面房租给田某使用后,田某应当按期支付租金。法律规定,承租人无正当理由未支付租金或延迟支付租金的,出租人要求承租人在合理期限内支付,承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。田某在李某多次发出通知催告乃至提起诉讼后,仍长时间拖欠租金,他的行为已经构成根本违约。

  对于田某提出的“未付房租是因李某未上门收取”的说法,法官认为,李某并未拒绝从田某那里受领房租,李某先前已要求田某将租金汇入指定银行账户,而田某也曾通过转账方式支付过租金,田某现在不能将房租纠纷归责于“李某未上门收取”。

  法院判决,李某与田某的租房合同自去年11月20日起解除,田某在限定时间内将店面房退还给李某,并向李某支付租金、违约金等共计6000余元,并支付房屋租赁合同解除至房屋腾退之日期间的占有使用费用。

  在这种情况下,出租人和承租人任何一方可以在短时间内就该争议事项向法院起诉,要求确认第二年的房租价格。

  承租人也完全可以先按其认为合理的租金价格支付租金,再就争议事项另行协商解决,而不是长时间迟延给付租金,导致构成根本违约。



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